黄文山：香港和内地地产困局待解

　　港股昨日（3月24日）跟随外围高开216点，但收复21000点关口后升势乏力；美元指数再度急升，更令恒指一度倒跌，最低报20974点；幸而最后仍能力守21000关口。港股连续两天出现高开低收的格局，市场除了忧虑欧洲债券危机令美元急升而拖累股市外，亦可能有外资大户推高指数，增加散户投机日内买卖的难度。

　　希腊未来两个月将有200亿欧元债券到期，欧盟国家领袖将在本周四、周五举行高峰会，市场观望欧洲如何应对援助希腊的问题。从近日的言论看来，德国态度依然强硬，就如何解决希腊债务危机与其它欧洲国家的裂缝扩大。欧元兑美元汇价昨午从1.35跌至1.337，触发美元指数从80.89升至81.47。

　　本期我们和大家一起比较香港和内地的房地产市场。在2月下旬， 香港特区政府公布了2010年度财政预算，但预算案中对打击楼价高企的措施并不明显，似乎特区政府不愿意对楼市过度打压，原因当然是因为房地产市场的收益是香港公共财政的主要来源。不过，香港地少人多，高地价政策在某种程度上可说是环境“逼出来”的。回看过去三年，香港本地私人住宅落成量大幅下滑――2007年为10470个、2008年为8776个、2009年为7157个。在供应量逐年下降的情形下，试问楼价又怎会有不涨之理呢？事实上，特区政府若真的要令楼价回落，其实方法很多，例如：定期推出土地拍卖以增加土地和物业供应；或是从税收、按揭贷款、买卖手续上增加限制，从而令转手交易的成本上升。

　　再来看内地的房地产市场，也面对着相同的问题，而且情况较为严重。这也是因为目前主要的问题，是由于房地产景气度涉及到地方政府的主要收入来源，甚至其它关联单位如：银行、税收部门等都借着楼市畅旺而得益；但与之相反，管理层近期再三强调要管好楼市，要处理炒楼、囤地等各种投机行为。因此，双方如何博弈，一直是市场研究及讨论的话题。

　　我们可以从很多方面看到，管理层希望利用法规制度去解决住房的问题，以平息越来越强烈的市场矛盾。另外，国资委在18日公布了除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的公司正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。笔者相信，这是针对前期个别央企连创三个“地王”的事件，表明中央对调控房价的决心。